海外投资者利用日元低位优势，顺利收购东京价值4.2亿日元复合型大楼

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近期，我们协助一位国际客户顺利达成了一笔融资购房交易——收购了位于东京品川区天王洲的一栋复合型建筑。这栋建筑占地150平方米，于1989年建成，符合最新的抗震标准，共有7层：一层用于商业，二至五层可作为办公室，六至七层为居住区，当前全部出租，成交价约为4.2亿日元（约合2250万人民币）。在日本，购买房产最看重的是土地。

这块150平方米的永久产权土地，位于商业区域，容积率高达500%，资产的安全边际很高。除此之外，该建筑的多层用途使得租户类型多样化，空置风险低于纯住宅或纯办公。鉴于天王洲地区紧邻羽田机场国际航线和品川站周边的再开发，租金的增值和土地的增值前景看好。日本银行对这种1989年新抗震、商业用地、复合收益型的物业认可度高，愿意提供贷款，这本身就是对资产质量的认可。

我们为客户设计的投资和融资方案如下——总价约为4.2亿日元（约合2250万人民币），自有资金约为1200万人民币（约2.1亿日元），占比50%；银行贷款约为2.1亿日元，贷款比例为50%，利率为2.6%，贷款期限为20年；每月利息支出约为45.5万日元。该建筑的毛租金回报率为4.8%，年租金收入为2016万日元，每月租金为168万日元。

扣除管理费、修缮基金及税费等，年净租金收入为1612.8万日元。扣除年贷款利息支出546万日元，以自有资金2.1亿日元计算，收益回报率达到5.08%。这里的关键在于利用杠杆效应。如果全款购买，净租金回报率为3.8%；而采用50%贷款后，净租金回报率提升至5.08%，杠杆效应使得自有资金的效率提高了约1.3个百分点。这也是为什么在日本房产投资中，我们建议有条件的投资者尽可能贷款购买房产，由于投资亮点已经不仅限于房产本身：通过低息贷款利用杠杆，用少量自有资金即可拥有价值数亿的东京核心区整栋资产；银行审核为资产背书，间接验证物业优质；日元贬值提供了套利空间，下调了自有资金的投入；从长远来看，租金收入稳健、资本增值潜力明确，现金流可观。

简单来说，越早将东京房产视为一项金融产品，就越能注意到其优势：实物资产、即时现金流、低息杠杆。1、作为实物资产，土地和建筑永久产权，抗通胀；2、作为即时现金流，过户即可收租，后续无需再投入，租金足以覆盖月供；3、作为低息杠杆工具，2.2%的利率与5%左右的租金收益形成正息差套利。当市面还在讨论日元走势时，聪明资金和买家已经结束了借日元、购买日元资产、赚取息差的三重布局。

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